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 注册会计师考试《会计》预习讲义(8)

 第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1. 转换形式外语学习网 “非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。

 2. 转换日 “非投资性房地产”转换为“投资性房地产”:租赁期开始日或用于资本增值的日期。

 “投资性房地产”转换为“非投资性房地产”:房地产达到自用状态日期。

 【例题 3 •多选题】关于投资性房地产转换日的确定,下列说法中正确的有()。(多选)

 A. 作为存货的房地产改为出租,或者 fl 用建筑物或土地使用权停止 fl 用改为出租,其转换 日为租赁期开始日 B. 投资性房地产转为非投资性房地产,其转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地 产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 C. 自用土地使用权停止自用,改用于资木增值,其转换日为自用土地使用权停止自用后确 定用于资本增值的日期 D. 作为存货的房地产改为出租,或者 fl 用建筑物或土地使用权停止门用改为出租,其转换 日为承租人支付的第一笔租金的日期 E. 作为存货的房地产改为出租,或者白用建筑物或土地使用权停止 fl 用改为出租,其转换 日为合同签订日 [答案] ABC [解析]作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止 fl 用改为出租,其 转换日为租赁期开始日,而不是承租人支付的第一笔租金的日期。(二)房地产转换的会计 处理 1. 成本模式 投资性房地产采用成本计虽模式的房地产转换如下图所示:

 P145 [例 7-10 】

 20X8 年 8 月 1 日,甲企业将出租在外的厂房收回,开始用于本企业 生产商品。该项房地产账而价值为 3 765 万元,其中.原价 5 000 万元,累计已提折旧 1 235 力元。假设甲企业采用成本计鱼模式。

 甲企业的账务处理如下:

 借:固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销)

 12 350 000 贷:投资性房地产 50 000 000 累计折旧 12 350 000 【例 7-11] 20X8 年 10 月 15 0, 甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回,开始作为办 公楼用于本企业的行政管理。

 20X8 年 10 月 15 H, 该写字楼的公允价值为 4 800 万元。

 该项房地产在转换前采用公允价值模式计虽,原账面价值为 4 750 万元,其中,成木为 4 500 万元,公允价值变动为增值 250 万元。

 甲企业的账务处理如下:

 借:固定资产 48 000 000 贷:投资性房地产-成本 45 000 000 -公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000 【例 7-12] 甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。

 20X8 年 10 月 15 H, 因租赁期满,甲企业将出租的写字楼收回,并作出书而决议,将该写字楼重新开发 用于对外销售,即由投资性房地产转换为存货,当日的公允价值为 5800 万元。该项房地 产在转换前采用公允价值模式计虽,原账面价值为 5600 万元,其中,成本为 5000 万元, 公允价值增值为600 万元。

 甲企业的账务处理如下:

 借:开发产品 58 000 000 贷:投资性房地产一一成本 50 000 000 一一公允价值变动 6 000 000 公允价值变动损益 2 000 000 【例 7-13] 甲企业是从事房地产开发业务的企业, 20X8 年 3 月 10 日,甲企业与乙企业 签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为 20X8 年 4 月 15 日。20X8 年 4 月 15 日,该写字楼的账面余额 45 000 万元,未计提存货跌价准备, 转换后采用成本模式计虽。

 本例中,租赁期开始日为 20X8 年 4 月 15 日,当日相应由存货转换为投资性房地产。甲 企业的账务处理如下:

 借:投资性房地产-写字楼 450 000 000

 贷:开发产品 450 000 000 【例 7-14] 甲企业拥有一栋办公楼.用于木企业总部办公, 20X8 年 3 月 10 日,甲企业 与乙企业签订了经营租赁协议,将该栋办公楼整休出租给乙企业使用,租赁期开始日为 20X8 年 4 月 15日,为期 5 年。

 20X8 年 4 月 15 日,该栋办公楼的账面余额为 45 000 万 元,已计提折旧 300 万元。假设甲企业采用成本计虽模式。

 甲企业的账务处理如下:

 借:投资性房地产一一写字楼 450 000 000 累计折旧 3 000 000 贷:固定资产 450 000 000 投资性房地产累计折旧 3 000 000 【例 7-15] 20X8 年 3 月 10 H, 甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发 的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为 20X8 年 4 月 15 日。

 20X8 年 4 月 15 0, 该写字楼的账面余额45 000 万元,公允价值为 47 000 万元。

 20X8 年 12 月 31 日,该项 投资性房地产的公允价值为48 000 万元。

 甲企业的账务处理如 F :

 (1) 20X8 年 4 月 15 日:

 借:投资性房地产-成木 470 000 000 贷:开发产品 450 000 000 资本公积-其他资木公积 20 000 000 (2) 20X8 年] 2 月 31 H :

 借:投资性房地产-公允价值变动 10 000 000 贷:公允价值变动损益 10 000 000 【例 7-16] 20X8 年 6 月,甲企业打算搬迁至新建办公楼,由于原办公楼处于商业繁华地 段,甲企业准备将其出租,以赚取租金收入。

 20X8 年 10 月,甲企业完成了搬迁工作,原 办公楼停止自用。甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其原办公楼租赁给乙企业使用,租 赁期开始日为20X8 年 10 月 30 日,租赁期限为 3 年。

 20X8 年 10 月 30 日,该办公楼原 价为 5 亿元, C 提折旧 14 250 万元,公允价值为 35 000 万元。假设甲企业采用公允价值 模式计虽。

 甲企业的账务处理如下:

 借:投资性房地产-成本 350 000 000 公允价值变动损益

 7 500 000 累计折旧 142 500 000 贷:固定资产 500 000 000 【例题 4 •单选题】

 A 房地产开发商于 1 月,将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式 计虽的投资性房地产,转换日的商品房账面余额为 1000 万元,已计提跌价准备 200 万元, 该项房产在转换日的公允价值 1500 万元,则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是( )万元。(单选)

 A. 1500 B. 800 C. 700 D. 1700 [答案] A [解析]应按转换日的公允价值计虽。

 【例题 5 •单选题】长江公司于 1 月 1 日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计虽, 租期为 3 年,每年 12 月 31 日收取租金 100 万元,出租时,该幢商品房的成本为 2000 万 元,公允价值为 2200 万元, 12 月 31 0, 该橙商品房的公允价值为 2150 万元。长江公司 应确认的公允价值变动损益为()万元。(单选)

 A. 损失 50 B. 收益 150 C. 收益 150 D. 损失 100 [答案] A [解析]出租时公允价值大于成木的差额应计入资本公积,应确认的公允价值变动损失 =2200-2150=50( 万元)。

 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时.应当 终止确认该项投资性房地产。

 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,应当将处置收入扣除 其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处逊收入计入其他业务收入, 所处置投资性房地产的账而价值计入其他业务成本)。

 (一)

 采用成木模式计蛍的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销)

 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 (二)

 采用公允价值模式计虽的投资性房地产的处置 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 贷:投资性房地产一成木 —公允价值变动

 借:资本公积一其他资本公积 贷:其他业务成本 借:公允价值变动损益(也可能在贷方)

 贷:其他业务成本 P149 [ 例 7-17 】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产,采用成木模式计虽。

 租赁期届满后,甲公司将该栋写字楼出售给乙公司,合同价款为 30 000 万元,乙公司已 用银行存款付清。出售时,该栋写字楼的成本为 28 000 万元,已计提折旧 3 000 万元。

 假定不考虑相关税费。

 甲企业的账务处理如下:

 借:银行存款 300 000 000 贷:其他业务收入 300 000 000 借:其他业务成本 250 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销)

 30 000 000 贷:投资性房地产一写字楼 280 000 000 【例 7-18] 甲企业为了满足市场需求、扩大再生产,将生产车间从市中心搬迁到郊区。

 20X6 年3 月,管理层决定,将原厂区陈旧厂房拆除平整后,持有以备增值后转让。土地 使用权的账面余额为 3 000 )i 元,已计提摊销 900 万元,剩余使用年限 40 年,按照直线 法摊销,不考虑残值。

 20X9 年 3 月,甲企业将原厂区出售,取得转让收入 4 000 万元。

 假设不考虑相关税费。

 甲企业的账务处理如下:

 (1)

 转换日:中华考试网 借:投资性房地产一土地使用权 30 000 000 累计摊销 9 000 000 贷:无形资产一土地使用权 30 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销)

 9 000 000 (2)

 计提摊销(假设按年):

 借:其他业务成本 525 000 贷:投资性房地产累计折旧(摊销)

 525 000 (3)

 出售时:

 借:银行存款 40 000 000 贷:其他业务收入 40 000 000 借:其他业务成本 19 425 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 10 575 000 贷:投资性房地产一土地使用权 30 000 000 【例 7-19] 甲为一家房地产开发企业, 20X7 年 3 月 10 日,甲企业与乙企业签订了租赁 协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为 20X7 年 4 月 15 日。

 20X7 年 4 月15 日,该写字楼的账面余额 45 000 万元,公允价值为 47 000 万元。

 20X7 年 12 月 31 H. 该项投资性房地产的公允价值为 48 000 万元。

 20X8 年 6 月租赁期届满, 企业收回该项投资性房地产,并以 55 000 万元出售,出售款项已收讫。甲企业采用公允 价值模式计虽。

 甲企业的账务处理如下:

 (1)20X7 年 4 月 15 日,存货转换为投资性房地产:

 借:投资性房地产一成本 470 000 000 贷:开发产品 450 000 000 资本公积一其他资本公积 20 000 000 ⑵ 20X7 年 12 月 31 日,公允价值变动:

 借:投资性房地产一公允价值变动 10 000 000 贷:公允价值变动损益 10 000 000 (3)20X8 年 6 月,出售投资性房地产:

 借:银行存款 550 000 000 贷:其他业务收入

 550 000 000 借:其他业务成本 480 000 000

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